報(bào)告從拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)就業(yè)、營業(yè)額、城市更新、首店品牌、總客流量、多維度反映出購物中心對中國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展貢獻(xiàn)力；為促進(jìn)中國購物中心市場高質(zhì)量發(fā)展建言獻(xiàn)策。

武瑞玲提出：“過去二十余年可以稱之為購物中心1.0時(shí)代，購物中心1.0突出的是商業(yè)管理，追求的是速度與規(guī)模；購物中心2.0時(shí)代應(yīng)該是以深度運(yùn)營為核心，利用數(shù)字化等科技手段提高運(yùn)營效率和質(zhì)量，通過全面差異化策略實(shí)現(xiàn)商業(yè)空間價(jià)值和底層資產(chǎn)價(jià)值的提升。購物中心從1.0到2.0迭代升級(jí)的過程，就是購物中心從速度規(guī)模發(fā)展模式，向高質(zhì)量發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的進(jìn)程。購物中心深度運(yùn)營是系統(tǒng)工程和持久戰(zhàn)，需要守正篤實(shí)、久久為功。深度運(yùn)營應(yīng)該是以經(jīng)營性關(guān)鍵指標(biāo)KPI（包括銷售額、凈運(yùn)營收入、成本、費(fèi)用等等）為目標(biāo)，以有效促進(jìn)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的組織架構(gòu)和激勵(lì)機(jī)制為組織保障和驅(qū)動(dòng)，以提高商業(yè)空間價(jià)值及其潛在價(jià)值為使命，以滿足和引導(dǎo)消費(fèi)需求，構(gòu)建或重構(gòu)與商家的合作模式、合作關(guān)系，使項(xiàng)目資產(chǎn)保值增值更具系統(tǒng)性，形成深度迭代升級(jí)的運(yùn)營理念和經(jīng)營管理服務(wù)體系。新形勢下，購物中心和商戶必須探求更有利于彼此共生共存、共同發(fā)展的合作模式，成為‘唇齒相依、血肉相連的命運(yùn)共同體’。合作理念、合作方式的與時(shí)俱進(jìn)是必選題，是實(shí)現(xiàn)購物中心高質(zhì)量生存和發(fā)展的基本條件?！?

報(bào)告數(shù)據(jù)資料由中國連鎖經(jīng)營協(xié)會(huì)聯(lián)合中商數(shù)據(jù)共同調(diào)研、統(tǒng)計(jì)、分析完成。

一、六個(gè)維度透視中國購物中心對經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的貢獻(xiàn)力

從市場整體來看，購物中心規(guī)模增速放緩，發(fā)展進(jìn)入平穩(wěn)期，但存量規(guī)模仍處高位。截止2021年底，全國購物中心總數(shù)量已達(dá)到6300座（≥3萬㎡），自2018年，購物中心開業(yè)數(shù)量（≥3萬㎡以上）連續(xù)下降，2020年和2021年兩年平均開業(yè)446個(gè)。

據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)研究顯示，中國購物中心人均享有面積約0.35㎡，對比美國人均購物中心享有面積超2㎡，日本、歐洲等國家人均購物中心享有面積0.4-0.5㎡，中國購物中心人均享有面積數(shù)已接近日、歐等發(fā)達(dá)國家水平。

圖：多維度解讀購物中心對中國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展貢獻(xiàn)力

（數(shù)據(jù)來源：中國連鎖經(jīng)營協(xié)會(huì)，中商數(shù)據(jù)）

2021年全國購物中心總客流近290億人次，場日均客流超18500人次，同比2020年增長10%，但相較于正常年份的2019年同比有一定幅度下降。核心城市購物中心業(yè)績平均增長率29%。

2021年雖因疫情有所反復(fù)，但調(diào)研城市的樣本購物中心業(yè)績平均增長率29%，直觀反映了城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，消費(fèi)端的需求水平是城市具備經(jīng)濟(jì)發(fā)展活力的最好的表達(dá)。

（一）購物中心與國民經(jīng)濟(jì)：占全社會(huì)商品零售總額超10%

（數(shù)據(jù)來源：中國連鎖經(jīng)營協(xié)會(huì)，中商數(shù)據(jù)）

2021年，全國購物中心營業(yè)總額占同期全國社會(huì)商品零售總額10.7%，2020年約占8.9%。其中，上海購物中心營業(yè)額占上海社會(huì)商品零售總額的12.96%，較上年增加了1.56%。

購物中心對促消費(fèi)、滿足人們對美好生活的需求、拉動(dòng)社會(huì)消費(fèi)品零售總額和GDP有重要貢獻(xiàn)。

2021年“40強(qiáng)城市”的經(jīng)濟(jì)、人口和消費(fèi)等數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)與計(jì)算，并結(jié)合300個(gè)代表性項(xiàng)目經(jīng)營數(shù)據(jù)，通過模型推演方法，測算出全國購物中心營業(yè)總額約占社會(huì)消費(fèi)品零售總額的10.7%。

（數(shù)據(jù)模型來源：中國連鎖經(jīng)營協(xié)會(huì)，中商數(shù)據(jù)）

（二）購物中心與穩(wěn)就業(yè)：提供直接就業(yè)崗位近1100萬個(gè)

（數(shù)據(jù)來源：中國連鎖經(jīng)營協(xié)會(huì)，中商數(shù)據(jù)）

購物中心具備一個(gè)較為完整的“生態(tài)系統(tǒng)”，而購物中心全生命周期則是一個(gè)內(nèi)容、結(jié)構(gòu)龐大的產(chǎn)業(yè)鏈。經(jīng)調(diào)研測算，一個(gè)建筑面積10萬平方米的購物中心可提供直接就業(yè)崗位1720個(gè)。

以購物中心運(yùn)營管理端統(tǒng)計(jì)，提供商業(yè)運(yùn)營管理（含項(xiàng)目招商）崗位約40個(gè)，物業(yè)管理崗位約80個(gè)。如果該項(xiàng)目非三級(jí)架構(gòu)、或有歸屬的區(qū)域公司、或有總部公司提供人員支持，購物中心所提供的就業(yè)崗位數(shù)量將會(huì)更多。

以購物中心中營業(yè)的各業(yè)態(tài)的品牌經(jīng)營端統(tǒng)計(jì)，一個(gè)10萬平方米的購物中心約有300個(gè)品牌（含主力店），可提供零售、餐飲、娛樂和服務(wù)等相關(guān)職能服務(wù)崗位約1600個(gè)。

（模型來源：中國連鎖經(jīng)營協(xié)會(huì)，中商數(shù)據(jù)）

當(dāng)下及未來，服務(wù)人員和物業(yè)人員數(shù)量達(dá)行業(yè)均值的1.3-1.5倍；在數(shù)字化創(chuàng)新領(lǐng)先的購物中心為了運(yùn)營私域流量，組建更完備的數(shù)據(jù)支持團(tuán)隊(duì)，帶動(dòng)了更多專門性、技術(shù)性的就業(yè)崗位。

作為實(shí)體綜合商業(yè)平臺(tái)和經(jīng)營空間，以購物中心產(chǎn)業(yè)鏈條衍生了大量高端人才崗位；在營購物中心外延服務(wù)、活動(dòng)，提供大量服務(wù)型就業(yè)崗位。

（三）購物中心：首店的最大載體

根據(jù)中國連鎖經(jīng)營協(xié)會(huì)與中商數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年購物中心市場成功為“五大國際消費(fèi)中心城市”承接首店品牌2637家。在一線、新一線和部分二線城市，購物中心市場吸引了大量優(yōu)質(zhì)新品牌進(jìn)駐，掀起了“首店經(jīng)濟(jì)”的熱潮，提升城市商業(yè)消費(fèi)品牌豐富度，創(chuàng)造了大量自帶流量的網(wǎng)紅新店，快速助推城市商業(yè)消費(fèi)活力。

（數(shù)據(jù)來源：中國連鎖經(jīng)營協(xié)會(huì)，中商數(shù)據(jù)）

從咖啡品牌在上海開設(shè)線下門店比例來看，購物中心開店布局?jǐn)?shù)量比例占總線下門店數(shù)量比例近75%，是其他類型線下門店的3倍。

（圖片來源：網(wǎng)絡(luò)公開）

近年來更多的汽車品牌，優(yōu)先選擇在購物中心開設(shè)門店，不僅是新勢力品牌，傳統(tǒng)品牌中帶有品牌形象宣傳的門店陸續(xù)入駐購物中心。

（圖片來源：網(wǎng)絡(luò)公開）

（四）購物中心與文化：城市現(xiàn)代商業(yè)文明貢獻(xiàn)者

（圖片來源：網(wǎng)絡(luò)公開）

（圖片來源：網(wǎng)絡(luò)公開）

（圖片來源：網(wǎng)絡(luò)公開）

K11購物中心每年在水電能耗方面可以節(jié)約20%左右的費(fèi)用，每年最多可以節(jié)約75元/平方米，假設(shè)一個(gè)50000平方米的綜合體，一年則可節(jié)約近375萬元。

（圖片來源：網(wǎng)絡(luò)公開）

元宇宙概念在購物中心深化、拓展和普遍落地將會(huì)進(jìn)一步推動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)和數(shù)字經(jīng)濟(jì)加速融合，帶來新的商業(yè)模式和產(chǎn)業(yè)關(guān)系。

（圖片來源：網(wǎng)絡(luò)公開）

萬達(dá)廣場首個(gè)第四代項(xiàng)目深圳龍崗萬達(dá)廣場正式開業(yè)，開啟元宇宙世界。2022年4月，TX淮海｜年輕力中心在Decentraland平臺(tái)上推出“TX 年輕力元宇宙（TX Metaverse）”，成為國內(nèi)首個(gè)開啟元宇宙空間的線下實(shí)體商業(yè)綜合體。

（五）購物中心與民生福祉：城市美好生活創(chuàng)建者

未來的購物中心不僅是一個(gè)購物場所，更是反映城市“美好生活”的窗口，這要求購物中心深挖居民消費(fèi)需求，與消費(fèi)者建立起淺層物質(zhì)和深層精神鏈接，真正做到為“美好生活”代言。開發(fā)商和經(jīng)營者集合物質(zhì)、精神、文化和藝術(shù)等要素設(shè)計(jì)和打造復(fù)合型的購物中心，目的是引領(lǐng)地區(qū)和區(qū)域消費(fèi)升級(jí)，為城市美好生活提供更多可能性。

（圖片來源：網(wǎng)絡(luò)公開）

（六）購物中心與城市更新

2021年，全國兩會(huì)將城市更新首次寫入政府工作報(bào)告。部分城市、地區(qū)政府更是提出城市更新項(xiàng)目中的商業(yè)規(guī)劃面積的占比比重需增加，在整個(gè)城市更新項(xiàng)目面積占比中商業(yè)規(guī)劃面積占比最高到達(dá)了50%，這意味著一半以上的城市更新面積用于商業(yè)經(jīng)營，商業(yè)經(jīng)營因此成為影響城市更新地塊發(fā)展的重要要素。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2021年上海全年總計(jì)開業(yè)100多個(gè)不同類型的商業(yè)綜合體，其中包括66個(gè)全新增量項(xiàng)目，以及40個(gè)存量改造商業(yè)項(xiàng)目，購物中心正在成為城市更新的先鋒實(shí)驗(yàn)基地和客流引擎。

（數(shù)據(jù)來源：中國連鎖經(jīng)營協(xié)會(huì)，中商數(shù)據(jù)）

小結(jié)：

購物中心是“穩(wěn)壓器”、“助推器”、“孵化器”；

購物中心是滿足消費(fèi)、穩(wěn)定市場、助推經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“穩(wěn)壓器”；

購物中心是提供社會(huì)就業(yè)、營造良好營商環(huán)境，加速城市更新的“助推器”；

購物中心是商業(yè)企業(yè)的經(jīng)營場所，也是促進(jìn)本土消費(fèi)和品牌的“孵化器”。

對照：

（數(shù)據(jù)來源：How to shopping centers impact the US economy? 2017.11. ICSC）

數(shù)據(jù)顯示，購物中心發(fā)展的活躍度是城市經(jīng)濟(jì)繁榮的直觀表現(xiàn)，每個(gè)城市的購物中心貢獻(xiàn)力均值和城市GDP成正相關(guān)關(guān)系，即經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)的城市和地區(qū)，購物中心對于經(jīng)濟(jì)社會(huì)的貢獻(xiàn)力越大。

二、促進(jìn)中國購物中心市場高質(zhì)量發(fā)展的政策建議

1. 確定購物中心的商業(yè)屬性和城市基礎(chǔ)設(shè)施屬性

購物中心是商業(yè)品牌和線下渠道的集聚地，是兌現(xiàn)人民美好生活的橋頭堡，更是繁榮城市商業(yè)經(jīng)濟(jì)、改善基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)環(huán)境、提升流通循環(huán)效率和消費(fèi)承載力的重要載體。

2. 區(qū)別購物中心行業(yè)與即售地產(chǎn)（住宅地產(chǎn)）的調(diào)控政策

（1）細(xì)分行業(yè)

行業(yè)分類中房地產(chǎn)業(yè)與行業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)豐富度不相符，需要細(xì)化分類管理；

（2）糾偏分類

以《國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類》“圍繞主要經(jīng)濟(jì)活動(dòng)”的分類原則，調(diào)整購物中心行業(yè)分類；

（3）修正主體

購物中心不再是住宅配套，而是獨(dú)立運(yùn)營主體。

（4）精準(zhǔn)施政

制定商業(yè)購物中心專門政策，保障商業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)長期健康經(jīng)營發(fā)展。

（5）回歸原本

購物中心作為長期持有經(jīng)營、服務(wù)消費(fèi)的載體，決定了其商業(yè)本質(zhì)。

（6）創(chuàng)新脫困

將商業(yè)綜合體（購物中心）等商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施納入全國基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金REITs，助力商業(yè)長期可持續(xù)發(fā)展。

3. 建立健全商業(yè)地產(chǎn)REITs政策法規(guī)和體制機(jī)制

結(jié)合我國首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，出臺(tái)商業(yè)地產(chǎn)REITs的配套政策法規(guī)和體制機(jī)制，以優(yōu)質(zhì)購物中心等收益穩(wěn)定性較高的底層資產(chǎn)作為試點(diǎn)，逐步推進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)公募REITs入池落地。